老李是一家房地產(chǎn)公司的老總，也是小盈代理記賬公司新接的客戶(hù)。最近，老李因公司新開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)要繳土地增值稅深感煩惱。

　　老李的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2018年8月成立，2019年3月取得一宗土地使用權，支付土地出讓金3600萬(wàn)元。隨后，公司開(kāi)始辦理土地使用權過(guò)戶(hù)的手續、搞規劃設計、進(jìn)行“三通一平”等項工作，又辦理開(kāi)工許可證、預售許可證等前期工作，該小區規劃為普通標準住宅。直到2020年9月才開(kāi)始施工建設，在這期間發(fā)生費用3000萬(wàn)元，財會(huì )部門(mén)作為“開(kāi)辦費”處理。工程經(jīng)過(guò)一年的施工，于2021年9月竣工。開(kāi)發(fā)成本6300萬(wàn)元，可售面積28000平方米，以單位均價(jià)6800元對外銷(xiāo)售，到2021年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費用180萬(wàn)元，借款利息420萬(wàn)元，但不能全部取得銀行借款證明，想咨詢(xún)小盈計算應交土地增值稅并出招稅務(wù)籌劃。小盈建議巧妙運用企業(yè)籌備期。

　　【分析】

　　根據稅法規定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工前的費用可以直接列入前期工程費用，在計算土地增值稅時(shí)扣除。本例中，3000萬(wàn)元的開(kāi)辦費直接列入前期工程費后，應交土地增值稅就會(huì )發(fā)生較大變化。

　　【對比】

　　籌劃前，土地增值稅的計算:

　　銷(xiāo)售收入總額=6800x28000=19040(萬(wàn)元)。

扣除項目金額=(3600+6300)x130%=12870(萬(wàn)元)。

增值額=19040-12870=6170(萬(wàn)元)。

　　增值率=6170÷12870=47.94。適用稅率30%，速算扣除率為0。

　　應交土地增值稅=6170x30%-0=1851(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，土地增值稅的計算:

　　銷(xiāo)售收入總額=6800x28000=19040(萬(wàn)元)

　　扣除項目金額=(3600+6300+3000)x130%=16770(萬(wàn)元)。

增值額=19040-16770=2370(萬(wàn)元)增值率=2370÷16770=13.54%。

　　增值率小于20%，免征土地增值稅。

　　【結果】

　　3000萬(wàn)元的“開(kāi)辦費”直接列入前期工程費后，增加了增值額的扣除項目，直接影響了增值率，在記賬報稅時(shí)為企業(yè)減少了1051萬(wàn)元的成本負擔。

　　政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財法字(1995)6號)第七條規定:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:

　　(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一法規繳納的有關(guān)費用。

　　(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

　  基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。