顧總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的A小區正準備開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。為了控制成本、節約資金、擴大收益，這一天，顧總組織公司中層以上人員討論相關(guān)策略，并邀請代理記賬行業(yè)的專(zhuān)家小盈召開(kāi)研討會(huì )。

　　A小區項目支付土地出讓金1800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本3500萬(wàn)元，含借款利息500萬(wàn)元，可售面積32000平方米，如果銷(xiāo)售毛坯房，銷(xiāo)售收入總額為10000萬(wàn)元。

　　【分析】

　　調整公司編制，是否會(huì )降低10%的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用”扣除?

　　【對比】

　　籌劃前，銷(xiāo)售毛坯房應交納土地增值稅。

　　不含息建造成本=2000+3800-200=4800(萬(wàn)元)

　　扣除項目金額=4800x130%=6240(萬(wàn)元)。

　　增值額=10000-6240=3760(萬(wàn)元)。

　　增值率=3760÷6240=78.33%。

　　適用稅率40%，速算扣除率為5%。

　　應交土地增值稅=3760x40%-6240x5%=1194(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，假設甲公司開(kāi)發(fā)麗灣小區需要兩年時(shí)間，公司管理人員60人，每年需要管理費用400萬(wàn)元。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強項目管理，經(jīng)過(guò)董事會(huì )決議，把公司的一部分管理人員編制到開(kāi)發(fā)項目中，共計護大項目人員編制38人，每年減少管理費用、增加開(kāi)發(fā)間接費用300萬(wàn)元,無(wú)其他變動(dòng)因素。

不含息建造成本=1800+3500-400+300x2=5500(萬(wàn)元)。

扣除項目金額=5500x130%=7150(萬(wàn)元)。

增值額=10000-7150=2850(萬(wàn)元)。

增值率=2850÷7150=39.86%。適用稅率30%,速算扣除率為0.

　　應交土地增值稅=2850x30%-0=855(萬(wàn)元)。

　　【結果】

　　籌劃后，改變公司編制，在記賬報稅時(shí)減少企業(yè)成本339萬(wàn)元(1194-855)。

　　政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財法字(1995)6號)第七條規定:條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:

　　(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。

　　(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。

　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。

基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。