霖霖是小盈代理記賬公司的老客戶(hù)，2019年1月份霖霖的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房產(chǎn)銷(xiāo)售許可證，開(kāi)始銷(xiāo)售房產(chǎn)。到2020年底已經(jīng)銷(xiāo)售了88%的房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)企業(yè)內部初步核算，該企業(yè)需要繳納土地增值稅1000萬(wàn)元。目前該企業(yè)已經(jīng)預繳土地增值稅3000萬(wàn)元。霖霖想咨詢(xún)一下企業(yè)應當如何進(jìn)行納稅籌劃，小盈建議采取推遲清算時(shí)間以達到籌劃的效果。

　　【分析】

　　根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)規定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。如果該企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，則需要在2021年初補繳7000萬(wàn)元稅款。如果該企業(yè)有意控制房產(chǎn)銷(xiāo)售的速度和規模，將銷(xiāo)售比例控制在84%，剩余的房產(chǎn)可以留待以后銷(xiāo)售或用于出租。這樣，該企業(yè)就可以避免在2021年初進(jìn)行土地增值稅的清算，可以將清算時(shí)間推遲到2022年初。

　　【對比】

　　籌劃前，2021年初進(jìn)行土地增值稅清算，需繳納土地增值稅8000萬(wàn)元。

　　籌劃后，2022年初進(jìn)行土地增值稅清算，需繳納土地增值稅8000萬(wàn)元。

　　【結果】

　　這樣就相當于該企業(yè)獲得了8000萬(wàn)元資金的1年期無(wú)息貸款。如果銀行同期貸款利率為7%，則該納稅籌劃在記賬報稅時(shí)可以為企業(yè)節約利息480萬(wàn)元。

　　政策依據

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)(2006)187號)第二條規定:

　　土地增值稅的清算條件:

(一) 符合下列情形之一的，納稅人應進(jìn)行土地增值稅的清算:

1.直接轉讓土地使用權的;

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

　　3.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

1.取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;　　

2.納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　3.已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　4.省稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。