周放是小盈代理記賬公司的老客戶(hù)了，周放經(jīng)營(yíng)了一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，最近公司建成并待售一棟商品房，預計收入在23000萬(wàn)到24000萬(wàn)。為了開(kāi)發(fā)這個(gè)商品房支出的土地轉讓金為3000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為10000萬(wàn)元利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，當地政府規定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用的扣除比例為10%。

如何為該公司籌劃，使其房?jì)r(jià)在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤?小盈建議通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行籌劃。

　　【分析】

　　在出售普通標準住宅問(wèn)題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高競爭力的同時(shí)，又能獲得較佳利潤。千萬(wàn)不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高價(jià)格帶來(lái)的利潤反而會(huì )低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤。

　　假設某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為A，銷(xiāo)售的房?jì)r(jià)總額為X，假設可扣除的銷(xiāo)售稅金及附加為5.5%X。

　　如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價(jià)只能為X=1.2(A+5.5%X)，(X-A-5.5%X)/(A+5.5%x)<20%，解得X=1.2848A。企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤。如果售價(jià)低于此數，雖也能享受起征點(diǎn)照顧，但只能獲得較低收益。

　　如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當價(jià)格提高的部分超過(guò)繳納的土地增值稅和新增的銷(xiāo)售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。

　　假設提高價(jià)格Y單位，則新的價(jià)格為X+Y，新增的銷(xiāo)售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項目金額為:A+5.5%X+

　　5.5%Y;房地產(chǎn)增值額為:X+Y-A-5.5%X-5.5%Y;繳納的土地增值稅為:30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)。

　　企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增的稅負，就必須滿(mǎn)足:Y>30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，其中X是增值率為20%時(shí)的售價(jià)，可以解得Y>0.0971A。

　　除銷(xiāo)售稅金及附加外的可扣除的項目金額為:3000+10000+(3000+10000)x10%+(3000+10000)x20%=16900(萬(wàn)元)。

　　(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價(jià)應為:16900x1.2848=21713.12(萬(wàn)元)，此時(shí)獲利3618.9萬(wàn)元(21713.12-16900-21713.12x5.5%)。當價(jià)格定在23000萬(wàn)~23618.9萬(wàn)元時(shí)，獲利將逐漸增加，但都小于3618.9萬(wàn)元。

　　(2)公司要適當提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于1640.99萬(wàn)元(16900x0.0971)。即總房?jì)r(jià)至少要超過(guò)25640.99萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì )增加總收益，否則提價(jià)只會(huì )導致總收益減少。

　　所以，當銷(xiāo)售收入預計在23000萬(wàn)~24000萬(wàn)元時(shí)，公司應選擇23618.9萬(wàn)元作為自己的銷(xiāo)售價(jià)格，使自身的房?jì)r(jià)較低，增強競爭力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤。當然，如果公司能以高于25640.99萬(wàn)元的價(jià)格出售商品房，所獲利潤將會(huì )進(jìn)一步增加。

　　【對比】

　　籌劃前，當銷(xiāo)售收入在23620萬(wàn)元時(shí)，能獲利3794.63萬(wàn)元(23620-16900-23620x5.5%)x(1-30%)。

　　籌劃后，當銷(xiāo)售收入在23610萬(wàn)元時(shí)，能獲利5411.45萬(wàn)元(23610-16900-23610x5.5%)。

　　【結果】

　　銷(xiāo)售收入增加，按理企業(yè)利潤也同比增長(cháng)。但是通過(guò)對比，在特定條件下，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入增長(cháng)，并不一定帶來(lái)利潤的增加。本例中，銷(xiāo)售收入增加100萬(wàn)元，在記賬報稅時(shí)利潤卻減少1616.82萬(wàn)元。

　　政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財法字(1995)6號)第十條規定:計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便方法計算，具體公式如下:

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%

　　(二)增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的

　　土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項目金額x5%

　　(三)增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%

　　土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額x15%

　　(四)增值額超過(guò)扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。