楊海不僅是小盈的老鄉，還是其代理記賬公司的初代客戶(hù)。最近，楊海的房地產(chǎn)公司新開(kāi)發(fā)了一處房地產(chǎn)為取得土地使用權支付1200萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施花費1600萬(wàn)元，財務(wù)費用中可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出為100萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率。該房地產(chǎn)企業(yè)咨詢(xún)利息費用是否應該納入稅前扣除項。亮小一在回復咨詢(xún)時(shí)，建議不提供金融機構利息證明，將利息費用納入其他費用計算扣除。

　　【分析】

　　房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況:一種是在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率的限度內據實(shí)扣除;另一種是與其他費用一起按稅法規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)瓤鄢?。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據兩種計算方法所扣除費用的不同而決定采用哪種方法。

　　【對比】

　　籌劃前，提供金融機構利息證明，可納入扣除費用為240萬(wàn)元。

　　具體計算:100+(1200+1600)x5%=240(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，不提供金融機構利息證明，可納入扣除費用為280萬(wàn)元。

　　具體計算:(1200+1600)x10%=280(萬(wàn)元)。

　　【結果】

企業(yè)判斷是否提供金融機構證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規定的開(kāi)發(fā)成本的比例，如果超過(guò)5%，則提供證明比較有利;如果沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供證明比較有利。在上述情況下不提供金融機構證明是有利的選擇，在進(jìn)行記賬報稅時(shí)可以增加40萬(wàn)元的扣除費用，從而達到籌劃目的。

政策依據

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財法字(1995)6號)第七條第(三)項規定:財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之五以?xún)扔嬎憧鄢?/span>

　　凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的百分之十以?xún)扔嬎憧鄢?/span>

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。